Verfasst von: Arthur Ten

Geerbtes Haus verkaufen: Das müssen Sie beachten!

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Hat man ein Haus geerbt, gibt es meist drei Möglichkeiten: Man bezieht das Haus selbst, man vermietet oder verkauft es. Jede der Möglichkeiten ist sorgfältig abzuwägen. Meist ergibt sich eine Möglichkeit, die für alle Beteiligten die bessere Variante darstellt. Hierzu sollten folgende Dinge beachtet werden.Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? 
Zur Festsetzung der Erbschaftssteuer ist die Höhe des vererbten Vermögens und vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ab. Verwandte in gerader Linie zahlen weniger Erbschaftssteuer als weitere Verwandte. Ebenso wird die Steuer an der Art der geplanten Verwendung der Immobilie festgemacht. Grundsätzlich zahlen Kinder und Ehegatten keine Erbschaftssteuer, wenn sie das Haus selbst bewohnen möchten. Wird die Immobilie dann allerdings nach unter 10 Jahren nach dem Erbfall verkauft oder vermiete, fällt die Erbschaftssteuer nachträglich an.Je nach Verwandtschaftsgrad ergibt sich ein entsprechender Freibetrag für die Erben. 

Die Höhe der Erbschaftssteuer beträgt unter Rücksichtnahme auf den Verwandtschaftsgrad:

7 % bis 75.000 €
11 % bis 300.000 €
15 % bis 600.000 €
19 % bis 6.000.000 €
23 % bis 13.000.000 €
27 % bis 26.000.000 €
30 % ab 26.000.000 €.

Zudem kann von ausgewählten Personen ein Versorgungsfreibetrag geltend gemacht werden: 

Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
Enkel, deren Eltern nicht mehr leben: 400.000 Euro
Enkel, deren Eltern noch leben: 200.000 Euro
Urenkel: 100.000 Euro
Eltern und Großeltern des Verstorbenen: 100.000 Euro
Übrige Erben: 20.000 EuroPflichten rund um Erbschein
Ein Erbschein, weist eine Person als rechtmäßigen Eigentümer aus und muss beantragt werden, wenn die Immobilie direkt nach dem Erbe nicht selbst bewohnt, sondern verkauft werden soll. Zudem müssen ein Grundbuchauszug und ein Energieausweis vorliegen.Den Erbschein erhält man am Amtsgericht am Wohnort des Verstorbenen gegen Vorlage von Personalausweis oder Reisepass, Sterbeurkunde des Erblassers, Familienstammbuch, Namen und Anschriften der Miterben und sonstiger Verwandter und bei Testamentshinterlassung Testament oder Erbvertrag.

Zu den Rechten der Erben gehören die Ausschlagung des Erbes innerhalb von sechs Wochen ab Bekanntwerden der Erbenstellung, die Nutzung von Nachlassgegenständen und die Möglichkeit zum Erbteils-Verkauf (hier auch ein Vorkaufsrecht).

Pflichten der Erben sind ein Auskunftsanspruch gegenüber den Miterben, ein Recht auf Auszahlung des Reinertrags aus dem Nachlass an die Miterben, die Zahlung der Erbschaftssteuer, die Verwaltung des Nachlasses und das Regeln von Nachlassverbindlichkeiten. Was ist vor dem Verkauf zu beachten?
Entscheidet man sich, das Haus zu verkaufen und besteht eine Erbengemeinschaft, so müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen. Zu Beginn der Verkaufsplanung empfiehlt es sich, einen Maklervertrag mit einem Makler abzuschließen. Der Makler unterstützt und bewertet die Immobilie professionell. Zudem sorgt er dafür, dass alle wichtigen Unterlagen vorliegen. Möchte man die anderen Miterben auszahlen und die Immobilie selbst weiter bewohnen, fällt in diesem Fall ebenfalls die Spekulationssteuer an. Dies sollte gut bedacht werden.

Denkmalgeschützte Immobilie geerbt – was zu beachten ist
Im seltenen Falle einer geerbten Immobilie, welche unter Denkmalschutz fällt, sind weitere Dinge zu beachten. Ein unter Denkmalschutz stehendes, historisches Gebäude muss vom Eigentümer erhalten werden. Stehen dem Erben nicht die geeigneten Mittel zu, sorgt die Denkmalschutzbehörde für den Erhalt und stellt diesen dem Eigentümer in Rechnung. Hier steht alternative nur noch der Verkauf zur Wahl. Leider gestaltet sich der Verkauf von einem denkmalgeschützten, historischen Gebäude problematisch, wenn der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre besessen hat.

Hat der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre besessen, so fällt zusätzlich zur Spekulationssteuer eine Rückzahlung aller im Rahmen des Denkmalschutzes gewährten steuerlichen Vorteile an. Sollte also innerhalb der Spekulationsfrist eine solche Immobilie geerbt werden, empfiehlt es sich, dass die Erben vor der Annahme des Erbes eine professionelle Beratung in Anspruch nehmen. Um in einem solchen Fall von der Erbschaftssteuer befreit zu werden, bedarf es der Erfüllung strenger Bedingungen.   

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