Verfasst von: Arthur Ten

Immobilienkaufvertrag: Was ist zu beachten?

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Was ist ein Immobilienkaufvertrag?
‍Da es sich beim Kauf und Verkauf einer Immobilie um einen sehr hohen Wertübergang handelt, wird dieser mittels Immobilienkaufvertrag festgehalten. Aufgrund der Wichtigkeit fertigt ein Notar als neutrale Person den Vertrag an. Er setzt ihn auf und beglaubigt ihn. Die Kosten hierfür trägt üblicherweise der Käufer. Der Immobilienkaufvertrag schützt beide Parteien vor Risiken und sichert den Eigentümerwechsel rechtlich korrekt ab. 

Ein Immobilienkaufvertrag regelt die grundlegenden Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer.Was muss in einem Immobilienkaufvertrag stehen?


‍1Namen, Geburtsdaten und die Anschriften beider Parteien

2Bezeichnung der Immobilie (inklusive übernommener Gegenstände)

3Löschung bzw. Übernahme von bestehenden Grundschulden

4Kaufpreis5Instandhaltungsrücklage (nur bei Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen)

6Fälligkeit und Zahlungsform des Kaufpreises

7Regelung des Besitzübergangs (Nutzung ab dem Datum der Schlüsselübergabe)

8Beschaffenheit der Immobilie und Rechte des Käufers bei Mängeln

9Regelungen zum Eigentumsübergang

10Weitere Grundbucherklärungen (Eintragung bzw. Löschung von Rechten)

11Finanzierungsvollmacht (bei Kauf mittels Darlehen)

Die gängigsten Fehler bei einem Immobilienkaufvertrag
Um Fehler beim Immobilienkaufvertrag zu vermeiden, sollten Sie einige Dinge beachten.Die Prüfung aller Vertragsinhalte sollte sorgfältig durchgeführt werden. Individuelle Absprachen müssen detailliert festgehalten werden. Bei Unklarheiten sollten in jedem Fall Fragen gestellt werden und Verständnisprobleme aus der Welt geschaffen werden.  Folgende Inhalte sollten in jedem Vertrag vorhanden sein:

–        Exaktes Aufführen aller Vertragsparteien
–        Detaillierte und unverwechselbare Beschreibung der Immobilie 
–        Katasterpläne und ein Grundriss
–        Zustand der Immobilie, anstehende und erledigte Sanierungen und Mängel
–        Finanzielle Rahmenbedingungen (Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten)
–        Grundbuchauszug mit Grundlasten und Pfandrechte

Was ist beim Notartermin zu beachten?
Der Notartermin ist verpflichtend bei einem Immobilienkauf bzw. -verkauf. Er kommt zustande, nachdem sich Käufer und Verkäufer über den Preis geeinigt haben und der Käufer dem Verkäufer eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorgelegt hat. Die Auswahl des Notars steht den Parteien frei. Grundsätzlich sucht der Verkäufer einen Notar aus. Aber auch dies ist nicht gesetzlich geregelt. Keine Sorge: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, sodass keinerlei Nachteile zu befürchten sind, wenn die andere Seite den Notar auswählt.Die Höhe der Gebühren fällt bei allen Notaren gleichermaßen aus. Erscheint der Auftraggeber nicht beim Notartermin, so hat dieser die Kosten zu tragen. 

Der Notartermin setzt sich aus einem Vorgespräch und einem Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages zusammen. Beide Termine sind verpflichtend. Ein guter Makler unterstützt Sie und kümmert sich um alle Einzelheiten. 

Bitte gehen Sie gut vorbereitet zum Notar und nehmen die benötigten Unterlagen mit. Nötig sind die Unterlagen des Grundbuch- und Bauordnungsamtes. Außerdem erforderlich sind folgende Unterlagen:

–       Bei mehreren Eigentümern: Protokolle der Eigentümerversammlungen
–       Originalkaufverträge
–       Miet- und Pachtverträge
–       Aufstellung über Instandhaltungs- / Modernisierungsmaßnahmen 
–       Betriebskostenaufstellung der letzten Jahre
–       Denkmalschutznachweis
–       Auszug Baulastenverzeichnis 
–       Aktueller Grundsteuerbescheid 
–       Vermessungsbestätigung und Grenzattest für das Grundstück 
–       Energieausweis
–       Bei der Übernahme von Gegenständen: Liste der Gegenstände mit Preisen-       Darlehensunterlagen und Einverständnis der Bank bei Übertragung von Finanzierungen auf den Käufer

Voraussetzung für das Zustandekommen des Vertrages ist es, dass beide Parteien den Vertrag verstehen und alle Fragen des Notars beantworten können.Wichtig zu wissen ist, dass der Notar selbst die Immobilie gar nicht kennt. Er setzt lediglich den Vertrag auf, informiert über Bedeutung und Konsequenzen und beurkundet den Vertrag. 

Planen Sie für die Dauer der Notartermine je mindestens eine Stunde ein. Kommen während des Notartermins weitere Fragen auf oder fallen Änderungen an, verzögert sich der Termin entsprechend.  Zeitdruck sollte vermieden werden, um konzentriert und bei der Sache zu bleiben.  Der Notartermin gehört zu den wichtigsten Terminen beim Hausverkauf und sollte Bedacht wahrgenommen und verfolgt werden. 

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